Leistungen · Immobilien & Vermietung
Steuerberatung für Immobilien und Vermietung in Hamburg
Immobilienvermögen wirft in jeder Phase steuerliche Fragen auf: beim Kauf, während der Vermietung, bei der Übertragung an die nächste Generation und beim Verkauf. HANSE.TAX betreut als Steuerberater für Immobilien private Vermieter, Familiengesellschaften und vermögensverwaltende Gesellschaften – von der einzelnen vermieteten Wohnung bis zum Bestand mit mehreren Objekten. Dabei erstellen wir nicht nur Steuererklärungen und Jahresabschlüsse, sondern denken gestaltend mit – von der Abschreibung über die passende Struktur bis zur Übertragung an die nächste Generation. Unsere Kanzlei liegt zwischen Altstadt und Speicherstadt in Hamburg; durch unsere digitale Arbeitsweise betreuen wir Eigentümer in Hamburg, im Umland und darüber hinaus.
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Einkommensteuererklärung mit Vermietung und Verpachtung
Wir erstellen Ihre Einkommensteuererklärung mit Einkünften aus Vermietung und Verpachtung – einschließlich aller weiteren Einkunftsarten, etwa aus Kapitalvermögen oder Beteiligungen. Dazu gehören die vollständige Erfassung der Mieteinnahmen und Werbungskosten, die Prüfung der Abschreibung – einschließlich der Frage, ob eine kürzere Restnutzungsdauer oder Sonderabschreibungen in Betracht kommen –, die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten – einschließlich der 15-Prozent-Grenze bei anschaffungsnahen Aufwendungen – sowie die Behandlung von Finanzierungskosten.
Nach Abgabe prüfen wir den Steuerbescheid auf Abweichungen, überwachen Fristen und legen bei Bedarf Einspruch ein. Und wir denken voraus: Bei geplanten Baumaßnahmen oder Finanzierungsentscheidungen besprechen wir die steuerlichen Auswirkungen, bevor Sie sich festlegen.
Zur laufenden Betreuung gehört auch die Grundsteuer: Wir erstellen Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts, prüfen Grundsteuerwert-, Messbetrags- und Grundsteuerbescheide, legen bei Abweichungen Einspruch ein und übernehmen die Anzeigen bei Änderungen – etwa nach Baumaßnahmen oder Nutzungsänderungen.
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Vermögensverwaltende GbR, KG und GmbH
Wird Immobilienvermögen in einer Gesellschaft gehalten, übernehmen wir die vollständige steuerliche Betreuung: laufende Buchführung, Jahresabschluss oder Einnahmenüberschussrechnung, die Feststellungserklärung für die Gesellschafter sowie sämtliche betrieblichen Steuererklärungen. Bei der vermögensverwaltenden GmbH prüfen wir die Voraussetzungen der erweiterten Gewerbesteuerkürzung und behalten die Abgrenzung zur gewerblichen Tätigkeit im Blick. Bei Gewerbeobjekten gehören auch die umsatzsteuerlichen Fragen dazu – etwa die Option zur Umsatzsteuerpflicht und der Vorsteuerabzug.
Vermieten Sie eine Immobilie an Ihre eigene GmbH, klären wir vorab die Folgen einer möglichen Betriebsaufspaltung. Hält eine Holding die Anteile an der Immobiliengesellschaft, betreuen wir die gesamte Struktur – einschließlich der steuerlichen Behandlung von Gewinnausschüttungen und Anteilsverkäufen. Wenn Sie über den Aufbau einer solchen Struktur nachdenken, stellen wir Ihnen die steuerlichen Folgen der Varianten gegenüber – mit ihren Vor- und Nachteilen und den jeweiligen Voraussetzungen, damit Sie auf informierter Grundlage entscheiden können.
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Kauf, Verkauf und Übertragung von Immobilien
Beim Erwerb begleiten wir die steuerlich relevanten Weichenstellungen: die Aufteilung des Kaufpreises auf Grund und Boden und Gebäude als Grundlage der Abschreibung, die Zuordnung zum Privat- oder Gesellschaftsvermögen und die Behandlung der Erwerbsnebenkosten. Auch die Grunderwerbsteuer gehört dazu – gerade bei Übertragungen innerhalb der Familie oder zwischen Gesellschaften bestehen Befreiungen, deren Voraussetzungen wir vorab prüfen. Beim Verkauf prüfen wir, ob ein privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der Zehnjahresfrist vorliegt, und behalten bei mehreren Verkäufen die Grenze zum gewerblichen Grundstückshandel im Blick. So kennen Sie die steuerlichen Folgen, bevor Sie unterschreiben.
04
Erbschaft und Schenkung von Grundbesitz
Geht Grundbesitz durch Erbschaft oder Schenkung über, erstellen wir die Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung und die Feststellungserklärung zum Grundbesitzwert. Wir berücksichtigen Nießbrauchs- und Wohnrechtsbelastungen, abzugsfähige Verbindlichkeiten und Vorerwerbe innerhalb der Zehnjahresfrist, prüfen Freibeträge und Verschonungsregelungen und übernehmen die Anzeige gegenüber dem Finanzamt. Bei geplanten Übertragungen – etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – zeigen wir Ihnen vorab die steuerlichen Folgen verschiedener Gestaltungen auf – vom Nießbrauchsvorbehalt bis zur Familiengesellschaft.
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Ihr Steuerberater für Immobilien: So arbeiten wir zusammen
Digital organisiert
Belege und Unterlagen laden Sie über eine zentrale Plattform hoch, die Kommunikation läuft strukturiert und ohne E-Mail-Chaos. Steuererklärungen übermitteln wir elektronisch an das Finanzamt.
Feste Ansprechpartner
Sie haben feste Ansprechpartner, die Ihre Objekte und Ihre Situation kennen – vom Erstgespräch bis zur laufenden Betreuung.
Zentral in Hamburg
Unser Büro liegt zwischen Altstadt und Speicherstadt – ein Besuch vor Ort ist jederzeit möglich, aber nie Voraussetzung.
Unser Schwerpunkt liegt auf Mandaten, bei denen Immobilien und Vermögensstrukturen im Mittelpunkt stehen – vom privaten Vermieter über die Familien-GbR bis zur vermögensverwaltenden KG oder GmbH und dem Family Office.
Sprechen wir über Ihre Themen
Erstgespräch vereinbaren
Sie suchen einen Steuerberater für Immobilien, der Ihre Vermietung, Ihre Gesellschaft oder eine anstehende Übertragung vorausschauend begleitet? In einem unverbindlichen Erstgespräch klären wir Ihre Situation und wie eine Zusammenarbeit aussehen kann.
Häufige Fragen
Welche Unterlagen benötigen Sie für die Steuererklärung mit Vermietung?
Für die Steuererklärung mit Vermietungseinkünften benötigen wir in der Regel Mietverträge und Mieteinnahmen, Nebenkostenabrechnungen, Darlehens- und Zinsbescheinigungen, Rechnungen zu Instandhaltung und Verwaltung, den Kaufvertrag mit Nebenkosten sowie bei Neubau oder Umbau die Baukosten. Das klingt nach viel – in der Praxis wiederholt sich das meiste von Jahr zu Jahr und ist schnell zusammengetragen. Beim Onboarding erhalten Sie von uns eine Übersicht, die auf Ihre Objekte zugeschnitten ist: So wissen Sie genau, was wir brauchen, und suchen nichts zusammen, was gar nicht benötigt wird.
Betreuen Sie auch Eigentümer mit nur einer vermieteten Wohnung?
Ja, sehr gern. Wir erstellen die Einkommensteuererklärung mit Vermietungseinkünften unabhängig von der Zahl der Objekte – vom einzelnen Objekt bis zum größeren Bestand. Auch bei einer einzelnen Wohnung lohnt sich der genaue Blick, etwa auf die Abschreibung, die Finanzierungskosten und die vollständige Erfassung der Werbungskosten.
Was ist eine vermögensverwaltende Gesellschaft?
Eine vermögensverwaltende Gesellschaft ist eine GbR, KG oder GmbH, die eigenes Immobilien- oder Kapitalvermögen hält und verwaltet – ohne dabei ein operatives Geschäft zu betreiben. Der Grundgedanke ist einfach: Die Gesellschaft besitzt und verwaltet, mehr nicht. Gerade daraus ergeben sich aber steuerliche Besonderheiten, etwa bei der Frage, welcher Einkunftsart die Erträge zuzuordnen sind, bei der Gewerbesteuer oder bei der Übertragung von Anteilen. Wir behalten diese Punkte in der laufenden Betreuung im Blick.
Wann kann eine vermögensverwaltende GmbH sinnvoll sein?
Das hängt vom Einzelfall ab – unter anderem von Bestandsgröße, Haltedauer, Finanzierung und Nachfolgeplanung. Die GmbH kann Vorteile bei der laufenden Besteuerung bieten; dem stehen Punkte gegenüber, bei denen das Privatvermögen günstiger sein kann – etwa der nach zehn Jahren mögliche steuerfreie Verkauf. Wir stellen Ihnen die Varianten mit ihren Folgen gegenüber.
Was bedeutet die erweiterte Gewerbesteuerkürzung?
Gesellschaften, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, können ihren Gewerbeertrag daraus auf Antrag von der Gewerbesteuer ausnehmen (§ 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG). Die Voraussetzungen sind eng gefasst. Wir beraten Sie in Hinblick darauf, dass die Tätigkeit der Gesellschaft im begünstigten Rahmen bleibt – am besten schon, bevor neue Tätigkeiten oder Mitvermietungen hinzukommen.
Wann kommt eine Holding-Struktur für Immobilien in Betracht?
Wenn mehrere Gesellschaften, größere Bestände oder eine geplante Nachfolge zusammenkommen, kann eine Holding sinnvoll sein – etwa zur Bündelung von Beteiligungen und für die steuerliche Behandlung von Gewinnausschüttungen und Anteilsverkäufen. Dem stehen laufende Kosten und zusätzlicher Verwaltungsaufwand gegenüber. Ob eine Holding zu Ihrer Situation passt, hängt vom Einzelfall ab; wir stellen Ihnen die Varianten mit ihren Folgen gegenüber.
Ich vermiete eine Immobilie an meine eigene GmbH – was ist dabei zu beachten?
Überlässt ein Gesellschafter seiner GmbH ein Grundstück, kann eine Betriebsaufspaltung entstehen: Die Vermietung wird gewerblich, Immobilie und GmbH-Anteile werden Betriebsvermögen. Das prägt die laufende Besteuerung ebenso wie einen späteren Verkauf oder eine Übertragung. Wir klären die Konstellation für Sie und begleiten sie laufend.
Worin liegt der Unterschied zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungskosten?
Erhaltungsaufwand ist sofort als Werbungskosten abziehbar, Herstellungskosten wirken nur über die Abschreibung verteilt auf viele Jahre. Bei Baumaßnahmen in den ersten drei Jahren nach dem Kauf lohnt sich die Planung vorab: Übersteigen sie 15 Prozent der Gebäude-Anschaffungskosten, werden sie insgesamt nur über die Abschreibung berücksichtigt. Wer Umfang und Zeitpunkt rechtzeitig plant, behält hier den Gestaltungsspielraum.
Wann ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie einkommensteuerpflichtig?
Im Privatvermögen ist der Verkauf grundsätzlich steuerpflichtig, wenn zwischen Kauf und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen (privates Veräußerungsgeschäft); bei Selbstnutzung gelten Ausnahmen. Daneben kann bei mehreren Verkäufen in engem zeitlichem Zusammenhang ein gewerblicher Grundstückshandel vorliegen – mit weitergehenden steuerlichen Folgen. Beides prüfen wir vor einem geplanten Verkauf.
Was ist zu tun, wenn ich Grundbesitz geerbt oder geschenkt bekommen habe?
Der Erwerb ist dem Finanzamt grundsätzlich innerhalb von drei Monaten anzuzeigen. Fordert das Finanzamt eine Erbschaft- oder Schenkungsteuererklärung an, gehört dazu regelmäßig eine gesonderte Feststellungserklärung zum Wert des Grundbesitzes. Wir übernehmen Anzeige, Steuererklärungen und die Prüfung von Freibeträgen und Belastungen wie Nießbrauch oder Wohnrecht.
Kann ich eine Immobilie zu Lebzeiten steuerlich begleitet übertragen?
Ja, eine Übertragung zu Lebzeiten lässt sich steuerlich vorausschauend gestalten. Bei der vorweggenommenen Erbfolge zeigen wir Ihnen vorab die schenkungsteuerlichen Folgen verschiedener Gestaltungen – etwa mit Nießbrauchsvorbehalt – und stimmen die Umsetzung mit Ihrem Notar ab. Die zivilrechtliche Gestaltung selbst gehört in notarielle bzw. anwaltliche Hände.
Unterstützen Sie auch bei der Grundsteuer?
Ja, die Grundsteuer gehört bei uns zur laufenden Betreuung dazu. Wir erstellen die Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts und prüfen die Bescheide über Grundsteuerwert, Messbetrag und Grundsteuer – denn Abweichungen fallen oft erst beim genauen Hinsehen auf. Bei Fehlern legen wir fristgerecht Einspruch ein, und wenn sich an Ihrem Grundstück etwas ändert, übernehmen wir die erforderlichen Anzeigen. Sie müssen das Thema also nicht selbst im Blick behalten.
Wie läuft die Zusammenarbeit ab?
Wir arbeiten digital und strukturiert: Nach einem unverbindlichen Erstgespräch erfolgt die Mandatsannahme bequem online, Unterlagen tauschen wir über eine zentrale Plattform aus – ohne Zettelwirtschaft und verstreute E-Mail-Anhänge. Dabei haben Sie feste Ansprechpartner, die Ihre Objekte und Ihre Situation kennen. Und wenn Sie Dinge lieber persönlich besprechen möchten: Termine vor Ort in unserem Hamburger Büro sind jederzeit möglich.
Wonach richtet sich Ihr Honorar?
Wir berechnen unsere Leistungen nach der Steuerberatervergütungsverordnung (StBVV) bzw. einer individuellen Vergütungsvereinbarung. Den voraussichtlichen Rahmen besprechen wir transparent im Erstgespräch, bevor Sie sich entscheiden.